Retour du statut de bailleur privé, la relance du marché locatif prend un nouveau tournant
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C’était l’une des annonces marquantes du nouveau Premier ministre. Lors de son discours de politique générale, François Bayrou a réaffirmé sa volonté de « relancer l’investissement locatif et l’accession à la propriété ». Si le nouveau chef du gouvernement est resté vague quant au sujet brûlant qu’est l’investissement locatif, la ministre du Logement a, de son côté, assuré reconnaître l’importance de chaque maillon de la chaîne du Logement. Celle-ci s’est donc engagée à convaincre le Gouvernement de réfléchir à l’après Pinel et de repenser le statut du bailleur privé.
Un statut bailleur privé, c’est quoi ?, C’est investir dans l’immobilier locatif
Le statut de bailleur privé permet aux propriétaires de biens en location de défiscaliser leur investissement immobilier locatif, grâce à un abattement fiscal annuel initié sur le prix du bien.
L’objectif de l’évolution de ce statut est de permettre une meilleure reconnaissance du bailleur privé, qui loge 75 % des Français, tout en apportant des mesures fiscales et réglementaires pour stimuler l’investissement locatif.
Cette mission aura pour rôle de proposer des solutions concrètes après une concertation avec les professionnels du logement et les représentants des bailleurs.
Le rapport sera remis en juin 2025, et des premières mesures devraient être intégrées dans la loi de finances pour 2026.
Le retour du Logement dans les priorités du gouvernement ?
« Nous avons besoin d’une politique du logement repensée et de plus grande ampleur ». Si François Bayrou s’est voulu rassurant lors de son discours de politique générale quant à son engagement à repenser le Logement, les professionnels du secteur attendent des actes. Pour cause, depuis la hausse rapide des taux de crédit entamée en 2022, l’accession à la propriété a ralenti de manière significative. De plus en plus de ménages se retrouvent exclus du marché, faute de financement accessible. La conséquence directe : un marché locatif devenu extrêmement tendu et une production de logements neufs insuffisante, désormais inférieure à 300 000 unités par an, alors que les besoins sont estimés à près de 500 000.
Dans ce contexte, François Bayrou a réitéré son souhait de « soutenir les élus bâtisseurs », d’alléger les procédures d’autorisation de construire et de favoriser la densification urbaine. L’objectif est multiple : accélérer les mises en chantier, construire notamment 15 000 logements étudiants par an et répondre à la pénurie qui frappe les métropoles comme les territoires périphériques.
« Chaque élément du dispositif du monde du logement et de la construction, de l’hébergement d’urgence à l’investissement privé, a un rôle déterminant, essentiel et indispensable. »
Valérie Létard, ministre chargée du Logement
Un « vrai » statut fiscal du bailleur privé
Au-delà du soutien à la construction, le gouvernement entend raviver la flamme des investisseurs particuliers en créant un statut du bailleur privé. L’idée : reconnaître, sur le plan fiscal, le rôle économique des propriétaires bailleurs, et non plus seulement les percevoir comme de simples rentiers. Cette idée n’est pas nouvelle. La Fnaim avait déjà émis l’idée en 2008 de simplifier et de professionnaliser l’investissement privé. Concrètement, ce dispositif pourrait inclure la possibilité d’amortir le bien immobilier, à l’image de ce qui se pratique dans d’autres pays européens. Les investisseurs, considérés alors comme des « acteurs économiques », pourraient déduire cet amortissement de leur revenu global, ce qui allégerait la fiscalité pesant sur les loyers perçus. La ministre du Logement a d’ailleurs annoncé, lors de la cérémonie des vœux du groupe paritaire Action Logement, vouloir lancer une mission flash sur le statut du bailleur privé.
« Je défends le statut du bailleur privé. Et d’ailleurs, dans son discours de politique général, le Premier ministre a dit qu’il fallait soutenir l’investissement locatif privé. Nous avons rédigé une lettre de mission que nous allons confier à un ou deux parlementaires, avec pour volonté d’aboutir en 2026. »
Valérie Létard, ministre chargée du Logement
Un soutien attendu par les professionnels
Les organisations professionnelles, à commencer par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), réclament depuis plusieurs années une telle reconnaissance pour sécuriser et professionnaliser l’investissement des particuliers. Cette demande s’est notamment intensifiée au vu des statistiques de la FPI. Selon les derniers chiffres disponibles, le recul des ventes serait de 2,5 % au troisième trimestre 2024, tandis que les ventes en bloc (destinées aux bailleurs sociaux ou institutionnels) subiraient une chute de 12,9 %. Un constat qui pousse le secteur à compter sur l’investissement privé pour maintenir un niveau suffisant de constructions et absorber les coûts de production.
Les prochaines étapes pour le Logement
Bien qu’annoncées à grand renfort de communication, ces mesures doivent encore être débattues lors de l’examen du projet de loi de finances pour 2025. Les prochaines semaines seront donc décisives.
Une modification initiale a été apportée au statut LMNP. Le premier effet concerne la plus-value lors de la revente, et uniquement si l’investisseur cède son bien prématurément. Donc un impact assez restreint sur les gains qu’apporte un investissement immobilier… Il faut relativiser, certes une taxe en plus, mais peu représentative des gains générés et destiné à apporter une réponse aux opposants des investisseurs.
Cette réglementation impacte un peu plus la location saisonnière et étend le pouvoir aux mairies de les refuser. Il y a également la location de tourisme classé pour répondre aux attentes des hôteliers mécontents de l’évolution du marché AirBnb auquel le chiffre d’affaires est un peu plus limité et l’abattement fiscal réduit.
Dans les chantiers à venir qui nous sont dévoilés à ce jour
L’exonération de droits de succession pour les donations familiales, sous certaines conditions. Concrètement, parents et grands-parents pourraient transmettre un capital à leurs enfants ou petits-enfants pour l’achat d’un logement, sans payer de droits de succession jusqu’à un plafond qui reste à définir.
Il y aura aussi de nouvelles mesures dans la loi de finance de 2026 qui viendront renforcer l’évolution de l’investissement locatif. On s’impatiente certes ! Cependant, il y a une cohérence politique avec l’arrivée des futures présidentielles …
Les pistes 2026
Le marché immobilier locatif a été particulièrement mis à mal ces dernières années, avec des mesures telles que l’encadrement des loyers, l’interdiction des passoires thermiques et l’arrêt du dispositif Pinel depuis le début de l’année.
Le gouvernement cherche donc à redonner des incentives aux bailleurs privés.
L’une des propositions phares consiste à amortir le bien mis en location, une pratique déjà en place dans des pays comme l’Allemagne.
Concrètement, si un bailleur achète un bien immobilier pour 200 000 euros, il pourrait amortir cette somme sur une période de 50 ans, et déduire ainsi chaque année 4 000 euros de son revenu brut global.
Cette mesure vise à alléger la fiscalité des bailleurs et encourager l’investissement locatif dans le neuf et l’ancien.
L’autre piste évoquée est l’instauration d’un taux forfaitaire d’impôt sur les revenus locatifs, fixé à 12,8 % pour les logements neufs.
En contrepartie, les loyers devront être encadrés et le bien devra avoir une performance énergétique d’au moins D sur le DPE. Cette mesure permettrait de stimuler la rénovation énergétique tout en rendant les logements plus attractifs pour les locataires.
De plus, la réduction des frais de notaire pour les primo-accédants, une mesure déjà en place, pourrait être renforcée pour encourager l’accession à la propriété et soutenir les investissements dans des zones géographiques spécifiques.
Le statut du bailleur privé pourrait aussi inclure des mesures pour améliorer sa rentabilité et réduire les contraintes fiscales.
L’idée d’un abattement fiscal sur les loyers en location nue pourrait être étendue, afin de favoriser les bailleurs indépendants. Cela permettrait également d’attirer de nouveaux investisseurs privés, notamment ceux disposant de biens de taille modeste.
François Bayrou semble prêt à faire du Logement un pilier de sa politique générale et la ministre du Logement, Valérie Létard, assure être « déterminée » à « tout remettre sur le tapis » pour soutenir l’investissement locatif. Une chose est sûre, la mise en place d’un statut du bailleur privé pourrait être une réponse solide à la crise de la construction.
Les prochaines étapes pour le Logement
Bien qu’annoncées à grand renfort de communication, ces mesures doivent encore être débattues. Les prochaines semaines seront donc décisives. François Bayrou semble prêt à faire du Logement un pilier de sa politique générale et la ministre du Logement, Valérie Létard, assure être « déterminée » à « tout remettre sur le tapis » pour soutenir l’investissement locatif. Une chose est sûre, la mise en place d’un statut du bailleur privé pourrait être une réponse solide à la crise de la construction.
En résumé
- Le nouveau Premier ministre relance le débat sur le statut du bailleur privé ;
- Avec la hausse des taux depuis 2022 qui a raréfié l’accession à la propriété et durcit le marché locatif, l’enjeu est de relancer le marché ;
- Ce dispositif fiscal inclurait l’amortissement du bien, ce qui allégerait la pression sur les loyers
- Le locataire de Matignon envisage également de réformer le PTZ, l’exonération des droits de succession, redonner de l’abattement fiscal aux bailleurs privés modeste
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