Résidence principale ou un investissement locatif ? Les explications et la comparaison avec les chiffres !!!

25 septembre 2024

Résidence principale ou un investissement locatif ? Comparaison chiffrées !!! Vous vous trouvez à un moment charnière de votre vie financière. Vous êtes prêt à investir et vous vous demandez probablement quelle est la meilleure option : choisir d’acheter votre résidence principale ou opter pour un investissement locatif ? Cette décision dépend de nombreux facteurs, de vos objectifs financiers à votre situation personnelle. Dans cet article, nous allons examiner attentivement ces deux options et discuter de la manière dont nous pouvons vous accompagner, quelle que soit la décision que vous prendrez.

Dans quoi investir ?

Le Dilemme : Résidence Principale ou Investissement Locatif ?

La question de savoir s’il vaut mieux acheter votre résidence principale ou investir dans un bien locatif est une décision importante qui aura un impact significatif sur votre avenir financier. Il n’y a pas de réponse unique, car la meilleure option dépendra de votre situation personnelle et de vos objectifs à court et à long terme. Cependant, voici quelques éléments clés à considérer pour prendre une décision éclairée.

L’Ordre des Choses : Investissement Locatif Avant la Résidence Principale

L’une des erreurs courantes est de vouloir acheter sa résidence principale en premier. Cependant, du point de vue financier, cela peut s’avérer moins avantageux, principalement en raison du taux d’endettement.

Lorsque vous achetez votre résidence principale, vous augmentez considérablement votre taux d’endettement, car vous contractez un prêt hypothécaire substantiel. En revanche, lorsque vous réalisez un investissement locatif, les revenus locatifs peuvent aider à rembourser le prêt, réduisant ainsi votre taux d’endettement.

Supposons que vous ayez un couple avec un salaire combiné de 8 000€ par mois (4 000€ chacun). Si vous avez 100 000€ à mettre en apport, plutôt que d’acheter votre résidence principale, vous décidez de réaliser un investissement locatif. Vous réalisez un investissement locatif d’un budget total de 500 000€ et obtenez un prêt pour le reste. Avec une rentabilité de 5%, les loyers que vous percevez couvrent en grande partie la mensualité d’emprunt.

La Question du Coût pour Se Loger

Un autre facteur déterminant est le coût pour se loger dans la région où vous souhaitez vivre. Si vous envisagez de vivre dans une région où les prix immobiliers sont prohibitifs, il peut être plus avantageux d’être locataire de votre résidence principale. Dans ce cas, vous pouvez investir ailleurs, là où les prix de l’immobilier sont plus abordables, en particulier dans des marchés en développement ou à forte demande locative.

Voici quelques exemples concrets pour illustrer ces concepts :

Exemple 1 : Investissement Locatif Avant la Résidence Principale

Supposons que vous avez un couple avec un salaire combiné de 5 000€ par mois (2 500€ chacun). Avec un apport de 20 000€, vous choisissez de réaliser un investissement locatif d’un budget total de 300 000€ (Une colocation par exemple). Cet investissement génère un revenu locatif mensuel de 1 800€, soit une rentabilité de 7.2% avec une mensualité de prêt de l’ordre de 1 500€.

Après quelques années, vous avez accumulé suffisamment de capital à moindre coût puisque les loyers perçus de votre locataire auront payé la mensualité en grande partie. Vous conservez donc une capacité d’emprunt vous permettant soit d’acheter votre résidence principale soit de continuer à investir dans d’autres biens locatifs, renforçant ainsi votre portefeuille immobilier. De plus, les loyers étant supérieurs à votre crédit, vous améliorer votre future capacité d’endettement car il sera ajouté à vos revenus pour déterminer cette dernière. Sans compter que tous les mois vous remettez une d’argent de côté qui vous servira d’apport pour un nouveau projet. 😊 😊 😊 😊 😊 La magie des prêts immo, rien de miraculeux !!!

Exemple 2 : L’Inconvénient de l’Achat de la Résidence Principale en Premier

Si vous utilisez vos 20 000€ pour acheter votre résidence principale, évaluée à 300 000€, vous devrez probablement emprunter la majeure partie de cette somme. Vous augmentez ainsi votre taux d’endettement, car le remboursement mensuel du prêt constitue une part significative de vos dépenses mensuelles. En fin de compte, il peut s’avérer difficile d’économiser suffisamment pour continuer à investir, car vos ressources financières sont principalement consacrées au paiement de votre résidence principale.

L’Intérêt du Statut LMNP pour les Investissements Locatifs

Un aspect essentiel des investissements locatifs est la fiscalité. Pour maximiser la rentabilité de vos investissements, il est important de comprendre le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce statut offre des avantages fiscaux significatifs, notamment grâce à l’amortissement du bien et à la déductibilité des charges.

En optant pour le statut LMNP, vous pouvez réduire votre impôt sur le revenu en amortissant la valeur de votre bien locatif. De plus, de nombreuses charges liées à la gestion de votre bien sont déductibles de vos revenus fonciers. Cela signifie que vous pouvez potentiellement ne pas avoir d’impôt à payer pendant plusieurs années grâce à ces avantages fiscaux.

D’autres Facteurs à Considérer.

En plus du taux d’endettement, du coût pour se loger, et de la fiscalité, d’autres facteurs peuvent influencer votre décision :

Vos Plans de Carrière ou Votre Situation Personnelle : Si votre profession ou des circonstances personnelles vous obligent à déménager à court ou à moyen terme, il peut être plus avantageux d’être locataire. La location offre une plus grande flexibilité géographique.
Capacité d’Emprunt : Vous pourriez ne pas disposer de la capacité d’emprunt nécessaire pour acheter une résidence principale qui répond à vos besoins. Dans ce cas, investir dans un bien locatif peut être une alternative viable.
Multiples Investissements Locatifs : Si votre objectif est de multiplier les investissements locatifs, il est préférable de commencer par là. Les revenus locatifs de plusieurs propriétés peuvent créer une source de revenus substantielle.