L’impact du DPE dans l’investissement locatif ?
Parmi les diagnostics immobiliers, le DPE est celui qui change le plus souvent. Pour lutter contre le réchauffement climatique, les lois se succèdent afin de contraindre les bailleurs à proposer une meilleure performance énergétique. À terme, le nouveau DPE location aboutit au gel des loyers et à l’interdiction de location des passoires thermiques, il a donc un impact sur la mise en location d’un bien immobilier.
L’impact du DPE dans l’investissement locatif ? Faut-il absolument avoir un DPE d’excellence en réalisant votre investissement immobilier ? Sachez qu’il faut toujours définir une stratégie dans l’investissement locatif en nue ou meublé. Il existe plusieurs stratégies, il faut déterminer celle qui vous correspond le mieux !!!
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L’impact du DPE dans l’investissement locatif ?
Qu’est-ce que le DPE location ?
Comme le DPE vente, le diagnostic de performance énergétique (DPE) de location évalue la performance énergétique d’un logement et son émission de gaz à effet de serre (GES). Le but est de permettre au locataire de choisir un bien immobilier en toute connaissance de cause, et notamment de réduire ses factures d’énergie.
Transmission du nouveau DPE location au preneur
Inséré dans le dossier de diagnostics techniques (DDT), le nouveau DPE location doit être remis au locataire à la signature du bail. Si vous ne le transmettez pas, vous vous exposez à lui verser des dommages et intérêts.
Opposabilité du nouveau DPE location
Pendant longtemps, le DPE location n’avait qu’une valeur informative. Il est aujourd’hui opposable, ce qui signifie en d’autres termes que vous engagez votre responsabilité. S’il s’avère que vous n’avez pas fait appel à un diagnostiqueur certifié et que le DPE a une meilleure note que celui établi par un professionnel certifié, vous pourriez être condamné à une réduction de loyer.
À savoir : la nouvelle loi DPE prévoit qu’un audit technique doit être réalisé lorsque le diagnostic classe le logement en D, E, F ou G. Cette mesure ne concerne pour le moment pas les biens proposés en location, seulement ceux en vente.
Quels sont les biens concernés par le nouveau DPE location ?
Peu importe que vous soyez propriétaire d’une maison individuelle ou d’un appartement en copropriété : vous devez faire réaliser le nouveau DPE location, tant qu’il se situe en France métropolitaine. Cette disposition ne concerne pas :
- Les territoires ultra-marins ;
- Les biens immobiliers résidentiels destinés à être occupés moins de 4 mois par an
- Les monuments historiques ou classés à l’inventaire des monuments historiques
- Les bâtiments indépendants d’une surface de plancher inférieure à 50m2.
Comment faire réaliser le nouveau DPE location ?
La réalisation du nouveau DPE location doit être confiée à un diagnostiqueur certifié, qui respecte une méthode spécifique, appelée 3CL. La méthode sur factures a été supprimée au 1er juillet 2021.
Désormais, en plus de la consommation effective du logement, le diagnostiqueur prend en compte :
- Le bâti
- Le système de chauffage ;
- La qualité de l’isolation ;
- Le type de fenêtres ;
- La consommation énergétique pour l’éclairage du logement ;
- La ventilation ;
- Le confort en été ;
- L’effet du vent sur les murs…
À savoir : le recours à un diagnostiqueur non certifié est sanctionné par une amende de 1 500 euros, le double pour les récidivistes.
Qu’est-ce que le DPE collectif ?
Depuis la nouvelle loi sur le DPE de location, il est possible de réaliser un diagnostic unique pour l’ensemble de l’immeuble et des lots privatifs. Il faut inscrire cette mesure à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires et que la majorité soit d’accord pour qu’elle devienne effective.
Si vous avez réalisé un nouveau DPE de location individuel à la suite de travaux, vous pouvez le substituer au DPE collectif.
Quel est le contenu du nouveau DPE location ?
L’ancien DPE location était peu lisible. La nouvelle loi DPE prévoit donc une modification de sa présentation et de son contenu pour le rendre plus facilement compréhensible.
Le nouveau DPE location comporte :
- La classe énergie (étiquette pour la consommation d’énergie du logement) et la classe climat (étiquette pour l’émission de gaz à effet de serre). L’étiquette Énergie et l’étiquette Climat mentionnent un classement entre A et F, du plus performant et moins performant ;
- Le montant théorique de la facture énergétique ;
- L’attestation d’entretien de la chaudière ;
- Le confort thermique en été ;
- Des recommandations pour améliorer la performance énergétique du logement…
Quels sont les changements du nouveau DPE location ?
Date du nouveau DPE location : 1er janvier 2022. La nouvelle loi impose des règles quant au contenu des annonces immobilières de location.
Le contenu obligatoire des annonces immobilières de location
Il n’est plus possible d’indiquer DPE vierge sur une annonce de location. Les dispositions relatives aux annonces immobilières s’appliquent à celles qui paraissent dans la presse, sur Internet et dans les locaux des professionnels de l’immobilier.
Dans la presse écrite
Vous devez indiquer, en majuscules et d’une taille au moins égale à celle des caractères du texte de l’annonce, la classe Énergie et la classe Climat suivies de leurs lettres respectives.
Sur Internet
Vous devez respecter les proportions de 180 x 180 pixels et mentionner l’étiquette Énergie avec sa lettre.
Dans les locaux des agents immobiliers
L’annonce doit mentionner de manière lisible les classements énergétique et climatique avec leurs lettres et en couleurs.
À savoir : pour les logements de catégories F et G, il faut en outre mentionner dans l’annonce « logement à consommation d’énergie excessive ».
Les sanctions en cas de non-respect de l’obligation d’affichage du nouveau DPE location
Le DPE est de plus en plus considéré par les locataires. Votre annonce risque de ne pas occasionner des visites si vous ne mentionnez pas sur l’annonce.
En outre (cela reste très théorique), vous pouvez être reconnu coupable de dol envers le locataire, qui entraînerait soit l’annulation de la location, soit une réduction de loyer.
En pratique, la sanction est plutôt pénale. Si la répression des fraudes constate l’infraction, vous risquez 37 500 euros d’amende et 2 ans de prison.
Nouveau DPE et interdiction de location : que dit la loi ?
La loi énergie-climat de 2019 vise à lutter contre les logements très énergivores, les fameuses passoires thermiques, en fixant l’objectif de la neutralité carbone à l’horizon 2050.
La loi Climat et résilience de 2021 vient créer des mesures de rénovation énergétique performante pour les passoires thermiques. Avec l’obligation pour le bailleur de s’y conformer, sous peine de ne pas pouvoir augmenter son loyer, et à terme, ne pas pouvoir louer son bien immobilier.
Définition d’une passoire thermique
La performance énergétique est désormais considérée comme un critère de décence du logement. À compter du 1er janvier 2023, un bien sera considéré comme énergétiquement décent lorsque sa consommation d’énergie, mesurée par le nouveau DPE de location, sera inférieure à 450 kWh/m2 de surface habitable et par an.
Entrent dans la consommation d’énergie le mode de production du chauffage, de l’eau chaude, l’éclairage, le refroidissement ou encore la ventilation.
L’interdiction progressive à la location
Si les mesures du nouveau DPE dépassent le plafond de 450 kWh par mètre carré et par an, le logement sera considéré comme impropre à la location. Pour vous inciter à participer activement à la transition écologique et à accélérer la rénovation du logement, la nouvelle loi DPE prévoit :
- Le gel des loyers à compter de 2023 pour les logements classés F et G. Vous n’aurez d’autre choix que de faire des travaux de rénovation énergétique, car cette mesure concerne la mise en location et le renouvellement du bail ;
- L’interdiction de la mise en location des logements classés G en 2025 ;
- L’interdiction de la mise en location des logements classés F en 2028
- L’interdiction de la mise en location des logements classés E en 2034.
À savoir : si vous ne réalisez pas ces travaux de votre propre initiative, le locataire pourra vous y contraindre. Les modalités de cette disposition restent à définir.
Combien coûte le nouveau DPE location ?
Le coût du nouveau DPE location n’étant pas réglementé, il existe de fortes disparités sur le territoire. D’où l’intérêt de faire réaliser un devis au préalable ! Selon l’estimation de l’ADEME et du site Service Public, le prix du nouveau DPE location varie entre 100 et 250 euros.
Il s’agit là d’une charge déductible de vos revenus fonciers si vous avez opté pour le régime réel.
Quelle est la durée de validité du nouveau DPE location
La durée de validité du nouveau DPE de location est de 10 ans. Attention, la loi impose une durée de validité moindre pour les diagnostics réalisés avant la date du 1er juillet 2021.
Voici les dispositions :
- Les DPE location réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valables jusqu’au 31 décembre 2022 ;
- Les DPE location réalisés le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valables jusqu’au 31 décembre 2024.
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En résumé : L’impact du DPE dans l’investissement locatif ?
On reste dans l’obligation d’être réglementaire, normal !
L’impact du DPE dans l’investissement locatif doit être inclus à votre stratégie d’investissement, c’est la clé d’investissement locatif réussi et rentable
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