Investir dans un studio étudiant, le bon choix ?
Le studio étudiant est l’investissement locatif le plus accessible pour un investisseur débutant. Moins cher qu’un grand appartement et offrant une belle rentabilité, l’investissement dans une chambre ou un studio étudiant demeure une excellente idée pour une première opération immobilière. Rentabilité, type de bail, emplacement, on vous dit tout.
Quels sont les avantages à investir dans un studio étudiant ?
La location étudiante est l’investissement locatif le plus recherché, car il présente de solides atouts. Un coût d’entrée plus faible, une forte rentabilité et une demande locative en croissance, de quoi séduire tous les profils d’investisseurs.
Beaucoup de particuliers choisissent aussi le studio étudiant pour investir, car ils comptent plus tard le louer à un membre de leur famille (potentiellement à un enfant).
Un prix d’achat abordable
C’est évident, mais il est utile de le rappeler : un studio ou un T1 coûte moins cher qu’un appartement de 2 ou 3 pièces ou même un immeuble de rapport. Lorsqu’on débute dans l’investissement immobilier, on ne dispose pas tous d’un gros budget. Les petites surfaces comme les parkings et studios étudiants sont les premiers biens immobiliers vers lesquels on se tourne.
Ce type d’habitat est le plus abordable et c’est un bon point de départ pour se construire un patrimoine immobilier. Tout le monde a dû commencer quelque part. L’important est simplement de se lancer.
Si vous en avez la possibilité, optez pour un appartement meublé. La location meublée est très convoitée par les étudiants qui n’ont pas envie de systématiquement déménager avec tous leurs meubles à la fin de l’année scolaire ou pour un stage.
La location meublée offre une souplesse appréciée et présente une fiscalité beaucoup plus avantageuse qu’un logement loué nu grâce notamment au régime réel. Avec le statut de loueur meublé non professionnel, LMNP, en sélectionnant le régime réel, vous allez pouvoir en plus réduire votre imposition.
Une demande locative élevée
La généralisation des cours en distanciel suite à la crise sanitaire ou l’augmentation de l’âge de la décohabitation (le fait de quitter le domicile parental) auraient pu freiner la demande de logements étudiants. Rien de tout cela ne s’est produit.
Les besoins en logements étudiants continuent à fortement progresser dans le pays. L’explication est simple. La France comptait à la rentrée 2021, 2,8 millions d’étudiants. Un nombre d’étudiants qui n’a cessé de progresser puisqu’ils n’étaient que 2,5 millions en 2015.
Chaque année, davantage d’étudiants arrivent dans l’enseignement supérieur, ce qui implique une demande de logements en perpétuelle progression.
D’ailleurs, pour preuve on continue à parler de « crise du logement » étudiant à chaque rentrée scolaire. Qui dit forte demande, dit aussi peu de vacance locative, et donc une meilleure rentabilité.
Plus de sécurité et de flexibilité
Si on vous conseille de faire un investissement locatif dans un logement étudiant, c’est également parce que celui-ci est davantage sécurisé. En effet, les étudiants proposent leurs parents comme garants dans la très large majorité des situations, ce qui en fait des locataires solvables avec peu de risques de loyers impayés.
Vous disposez aussi d’une flexibilité plus important en matière de bail. Il existe, le bail meublé étudiant d’une durée de 9 mois. Et vous avez aussi le bail meublé de 12 mois renouvelable chaque année.
Le bail mobilité destiné aux étudiants et jeunes travailleurs offre également la possibilité de louer votre meublé pendant 1 à 10 mois. Vous pouvez ainsi alterner location étudiante et location saisonnière pour maximiser la rentabilité de votre bien.
La fiscalité avantageuse de la location étudiante
Location nue ou location meublée ? Ancien ou neuf ? Ce sont les questions que tout investisseur locatif doit se poser pour un logement étudiant. On passe en revue les avantages fiscaux propres à ces deux types de location. Et, vous avez le choix.
Pour une location nue
Deux régimes d’imposition au choix sont disponibles en tant que propriétaire lorsque vous louez un logement vide.
Le régime micro-foncier vous permet de profiter d’un abattement de 30 % sur vos revenus locatifs tant que les revenus locatifs ne dépassent pas 15 000 €. Un régime simple et facile à mettre en place pour les propriétaires qui ne veulent pas se prendre la tête.
Le régime réel, quoique plus complexe, présente des avantages largement supérieurs. Vous allez déduire l’ensemble de vos charges locatives des revenus locatifs (frais de gestion, dépenses de réparation et d’entretien…).
Si le montant de ces charges excède le montant de votre impôt sur le revenu, vous pouvez bénéficier du mécanisme du déficit foncier. Le solde, dans la limite de 10 700 €, peut ainsi être reporté pendant 10 ans, et plus si vous faites des travaux de rénovation thermique.
Pour une location meublée
Avec le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), en tant que propriétaire vous bénéficiez également de deux régimes fiscaux au choix. L’important est que le logement loué soit meublé, c’est-à-dire qu’il possède tous les équipements et le mobilier obligatoire pour permettre au locataire d’y vivre immédiatement.
Le régime micro-BIC, simple dans son fonctionnement, permet d’appliquer un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs.
Le régime réel permet quant à lui de déduire toutes les charges locatives de vos recettes (taxe foncière, travaux de réparation, intérêts d’emprunt…). Avec ce régime, il est aussi possible de pratiquer l’amortissement afin de réduire son imposition. Une méthode intéressante, mais complexe, qui nécessite souvent de faire appel à un tiers professionnel en matière de comptabilité.
Où investir dans un studio étudiant ?
Tous les emplacements ne se valent pas pour investir dans un appartement de type studio étudiant. Notre conseil : privilégier la proximité avec de grands pôles universitaires et des écoles supérieures.
Il y a deux critères fondamentaux à prendre en compte dans votre recherche :
- la rentabilité
- la tension locative
La rentabilité ou rendement locatif dépend de deux facteurs, le prix immobilier au mètre carré et le loyer par mètre carré. Deux indicateurs que vous devez bien analyser pour savoir si votre investissement vaut le coup ou non.
Par exemple, vous décidez d’investir dans un logement présentant une excellente rentabilité à plus de 9 %, mais la tension locative est faible dans la ville. Conséquence, vous allez avoir beaucoup de mal à louer votre bien et la rentabilité supposée de votre projet ne sera pas au rendez-vous.
Les villes avec la meilleure rentabilité ne sont pas toujours les plus pertinentes pour investir. À l’inverse, investir dans un bien immobilier à faible rentabilité, mais très demandé, peut être intéressant si vous envisagez un placement patrimonial ou pour le transmettre plus tard à un de vos enfants en âge d’être étudiant.
Quels sont les risques de l’investissement en studio étudiant ?
Des avantages, l’investissement locatif pour un étudiant n’en manque pas, en revanche il y a certains éléments à garder à l’esprit à l’heure d’investir.
La location meublée est certes très recherchée par les étudiants et jeunes actifs, en revanche le turn over est supérieur à une location nue
Pour ses études l’étudiant va être amené à se déplacer fréquemment. Si bien que tous les ans vous pourriez avoir à remettre en location votre studio auprès d’un nouveau locataire, remettre en état, refaire un nouveau bail, etc.
Au bout de quelques années, notamment si vous gérez seul la location sans passer par une agence cela peut devenir fastidieux. Le coût de l’entretien et des réparations n’est pas non plus à négliger.
Pour résumer
Un investissement immobilier dans un studio étudiant ou une chambre étudiante est la solution la plus accessible pour un nouvel investisseur, et vous avez l’embarras du choix aujourd’hui dans votre stratégie d’investissement. Ce ne sont les les villes étudiantes qui manquent dans le pays.
À côté du studio ou du T2 étudiant, la colocation constitue aussi une excellente opportunité d’investissement avec une forte rentabilité possible. Un type de location qui connaît un fort développement, les jeunes actifs et les étudiants en sont très friands. Si votre budget le permet, voilà une excellente opportunité de placement.
Vous avez également la location courte durée ou courte durée à thème qui fournissent les plus haut rendement. Attention !, la location courte durée à un mode de gestion différent et nous vous déconseillons de le gérer vous-même si vous manquez de temps. Gérer une location courte durée est un vrai métier contrairement à ce que l’on pourrait croire.
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