L’amortissement LMNP, on vous explique tout !
C’EST QUOI L’AMORTISSEMENT LMNP ?
L’amortissement LMNP comptable d’un investissement locatif consiste dans l’étalement de son coût sur toute sa durée d’utilisation. Il s’agit donc d’enregistrer, dans la comptabilité du loueur en meublé, la perte de valeur progressive d’un bien immobilier ou mobilier afin de réduire son imposition. Nous vous expliquons tout ce qu’il faut savoir sur la durée d’amortissement en LMNP !
L’avantage sur l’imposition
Les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP) ont le choix entre deux régimes fiscaux : le régime micro-BIC si leurs revenus annuels n’excèdent pas 23 000 € ou représentent moins de la moitié des revenus globaux du foyer fiscal, ou le régime réel dans le cas contraire (à moins que le loueur opte volontairement pour ce régime). Si le régime micro-BIC offre un abattement de 50 % sur l’ensemble des revenus locatifs, le régime réel peut s’avérer plus intéressant notamment grâce à l’amortissement des travaux en LMNP, qui va permettre de réduire les bénéfices déclarés et donc de payer moins d’impôts !
Le fonctionnement
L’amortissement LMNP permet de ventiler les différents composants du bien neuf ou ancien acheté pour être mis en location, avec des durées spécifiques d’amortissement (terrain, gros œuvre, aménagements). Cette possibilité n’existe que pour les biens meublés : les biens en location vide ne sont pas éligibles.
Toute personne physique investissant dans un logement et répondant aux critères d’éligibilité définis par la loi pour obtenir le statut LMNP peut pratiquer l’amortissement.
L’administration fiscale accepte le fait qu’un bien immobilier s’use avec le temps et donc se déprécie. Pour compenser cette perte de valeur, il est possible de la comptabiliser comme une charge non décaissée. Le tout permet de réduire ses revenus imposables, et par conséquent de diminuer ses impôts et ses prélèvements sociaux.
En location meublée, l’investisseur peut amortir 100 % :
· De la valeur hors taxe de l’immobilier (hors terrain)
· Du montant des frais d’acte
· De la valeur hors taxe du mobilier
· Des travaux effectués dans le bien
L’amortissement est linéaire sur des durées spécifiques à chaque poste :
· De 5 à 10 ans généralement pour les meubles (soit 10 à 20 % par an)
· De 25 à 40 ans généralement pour l’immobilier et les frais d’acte (soit 2,5 à 4 % par an)
EXEMPLE DE CALCUL D’AMORTISSEMENT LMNP
Avant de calculer l’amortissement en meublé LMNP, vous devez distinguer les divers éléments soumis à des régimes d’amortissement différents :
· L’immobilier HT et hors terrain et les frais de notaire sont amortis sur une période de 20 à 40 ans
· Les meubles et équipements HT sont amortis sur une période de 5 à 7 ans
Mettons que vous achetez un appartement neuf ou ancien pour un prix de 200 000 €. Pour définir le montant de l’amortissement annuel que vous pouvez pratiquer sur 25 ans, vous devez diviser le prix du bien par 25, ce qui donne 8 000 €.
Le mobilier installé est d’une valeur totale de 5 000 €. Sur 5 ans, votre amortissement annuel est donc de 1 000 €. Procédez de même avec les frais de notaire de 15 000 € sur 25 ans, ce qui donne 600 € d’amortissement par an.
Au total, votre amortissement en LMNP annuel sur les 5 premières années sera de 9 600 € (8 000 + 1 000 + 600). Au cours des 20 années suivantes, il sera de 8 600 € puisque vous aurez fini d’amortir le mobilier.
Ensuite, si votre bénéfice comptable est de 10 000 € grâce aux recettes locatives, votre bénéfice imposable sera seulement de 400 € les 5 premières années (10 000 – 9 600) : vous avez donc l’opportunité de défiscaliser vos revenus de façon significative !
LE DÉFICIT D’AMORTISSEMENT EN LMNP
Les amortissements ne peuvent pas créer de déficit d’exploitation. Par contre, ils peuvent être différés sans plafond de montant ou de durée d’amortissement en meublé LMNP pour être imputés ultérieurement lorsque l’exploitation de la location meublée dégagera un bénéfice comptable. Ce qui constitue donc un avantage considérable ! Le déficit se cumule pour les prochaines années (sans limite de temps) pour servir en cas de bénéfice futur.
AMORTISSEMENT EN LMNP ET COMPTABILITÉ
L’amortissement est un des éléments clés de la LMNP au Régime Réel Simplifié.
Il vous permet en effet de réaliser des économies d’impôts non négligeables sur votre activité de loueur en meublé.
Attention ! Il est plus que nécessaire de se faire accompagner pour réaliser sa déclaration de revenu de location meublée au Réel Simplifié. Une erreur lors du calcul de l’amortissement ou sur un des Cerfa pourrait rendre ce régime peu avantageux et très contraignant !
L’AMORTISSEMENT EN LMNP ET LE CALCUL DE LA PLUS-VALUE
Étant donné que vous n’exercez pas votre activité en tant que statut professionnel, pratiquer des amortissements sur un bien immobilier est sans incidence.
Ainsi, la plus-value est calculée sur la différence entre le prix de revente et le prix d’acquisition, sans réintégration des amortissements. Elle est par la suite imposée selon le régime des particuliers et vous profiterez ainsi d’un abattement dont le taux dépendra de la durée de détention du logement.
L’amortissement en LMNP : ce qu’il faut retenir
En quoi consiste l’amortissement d’un bien immobilier ?
Il s’agit de déduire la dépréciation de la valeur du bien de ses recettes locatives sur plusieurs années (la durée d’amortissement dépend des composants) afin de diminuer son bénéfice imposable et payer moins d’impôts et de prélèvements sociaux.
Quelles sont les dépenses amortissables ?
L’amortissement en LMNP concerne les travaux effectués dans le bien et le mobilier acheté pour le meubler sur un bien neuf ou ancien acheté à but locatif.
Quelle est la durée d’un amortissement ?
L’immobilier et les frais de notaire sont généralement amortis sur une période de 20 à 40 ans, tandis que les meubles et équipements sont amortis sur une période de 5 à 7 ans.
Peut-on profiter d’un déficit d’amortissement ?
Non, il n’est pas possible d’avoir un déficit. Cependant, ce dernier est mis en réserve sans limite de temps et peut être utilisé les années suivantes en cas de bénéfice.
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